Como Escolher Fundos Imobiliários

Aprenda a fazer o dinheiro trabalhar para você com a magia dos Fundos Imobiliários

FIIs uns dos melhores investimentos.

Você está querendo começar a investir em Fundos Imobiliários, mas não sabe como escolher qual dos milhares? Nesse post vou te ajudar a ter uma direção do que buscar nos Fundos Imobiliários.

O que é Fundo Imobiliário?

Vamos começar entendendo os fundos imobiliários (FIIs).

Os FIIs são um tipo de investimento disponível na Bolsa de Valores em que você compra partes de uma empresa que gerencia várias outras.

Um exemplo simples e que gosto de usar é os Fundos de Shoppings. Na qual, em um investimento de ações você pode comprar a ação de um shopping e receber parte dos alugueis desse shopping, mas nos investimentos de fundos imobiliários você pode comprar uma cota de um fundo que tem vários shopping, assim recebendo parte do aluguel de vários shoppings. Esses recebimentos mensais são chamados de dividendos.

As vantagens dos fundos imobiliários é a segurança que você tem pela razão de estar investindo em mais de um lugar de uma vez só, o recebimento dos lucros é mensal, diferente de outros investimentos que são bimestral ou trimestral e a facilidade de gestão do investimento.

O que Olhar em Fundos Imobiliários?

Existem alguns índices que se pode olhar em todos os FIIs que nos ajudam a classificar se aquele fundo é bom ou não, vou falar deles aqui a baixo.

P/VP

Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) é um indicador que te ajuda saber se aquele fundo está caro, barato ou no seu preço justo.

Ele funciona dividindo o valor das cotas pelo valor de todos os patrimônios da empresa. Se o resultado for 1 quer dizer que a cota está com o preço justo, se for menor que 1 quer dizer que está barato e se estiver maior que 1 o preço está caro.

Formula: ValorDaCota / PatrimonioDaEmpresa

Não devemos tomar decisões apenas com esse indicador, pois devemos analisar o porque o preço estar daquele jeito. Se está barato, normalmente indica que é uma boa hora de compra-lo, mas deve-se tomar cuidado, pois se estiver muito barato o motivo pode ser que a empresa não está indo tão bem quanto as pessoas queiram. De mesma forma deve-se tomar cuidado com empresas muito caras, que geralmente não são uma boa hora de comprar, pois indica uma supervalorização da empresa.

LMD

A Liquidez Média Diária (LMD) é um indicador que nos diz o quanto que um FII ou uma ação é negociada por dia. É importante analisar o LMD para sabermos se é fácil de entrar (comprar) ou sair (vender) da participação da cota.

Digamos que vamos investir R$100,00 em um FII, mas ele tem como LMD R$50,00, isso quer dizer que não conseguiremos investir tudo de uma vez, levaremos mais de 1 dia para investir os R$100,00. O que é diferente se quisermos investir os mesmos R$100,00 em um FII que tem como LMD R$200,00, onde conseguiríamos comprar a cota de forma mais fácil, pois o valor que queremos investir é menor que o LMD.

Em geral sempre buscamos FIIs que tenham o LMD mais alto.

Dividend Yield

O Dividend Yield (DY) é um indicador que mostra o retorno de dividendos em relação do valor investido. Ele é calculado com a soma dos dividendos dos últimos 12 meses dividido pelo valor da cota e então multiplicado por 100.

Formula: (SomaDosDividendosDosÚltimos12Meses / ValorDaCota) * 100

Podemos saber a partir desse indicador o quanto o FII costuma pagar por mês. É um bom indicador para filtrar que tipo de rentabilidade você vai querer no investimento.

O Que Devo Olhar em Cada Tipo de Fundos Imobiliários?

Os Fundos Imobiliários são separados em segmentos, vou explicar cada um separadamente à baixo.

Fundo de Tijolos:

Os fundos de tijolos são os mais fáceis de entender, pois eles trabalham com coisas físicas, entre eles estão os de shoppings, galpões logísticos, hotéis, lajes corporativas e entre outros.

Nesse tipo de fundo eles ganham o lucro com os aluguéis e com as compras e vendas das construções.

Existem 3 coisas que devemos observar quando escolhemos fundos de tijolos:

1. Quantidade de Ativos: O primeiro requisito que temos que olhar é a quantidade de construções que o fundo tem posse. É importante dar uma nesse ponto pois nos indica a segurança que você vai ter ao investir, pois quanto mais ativos o fundo tiver e der problema em 1 ativo, menos prejuízo você vai levar.

2. Localização dos Ativos: O segundo que temos que olhar é onde esses ativos estão localizados. Ao observarmos isso temos que analisar se os ativos estão em boa localização, ou seja, em locais perto de grandes cidades, onde se tem muita gente.

3. Vacância dos Ativos: O terceiro ponto que temos que olhar é a vacância, que nada mais é que, o quanto dos ativos está desocupado. Buscamos ao analisar esse fator o menor número possível, ou seja, praticamente 0, que nos indica que todas as partes das construções estão ocupadas e gerando aluguel.

Fundo de Papeis

Os fundos de papeis, entre os FIIs, são os que tem os maiores rendimentos, mas também são os considerados os mais arriscados, por causa do jeito que eles trabalham.

O lucro desse tipo de fundos vem das dívidas das outras empresas. Eles compram as dívidas as empresas e renegociam com elas. Esse tipo de fundo é considerado arriscado justamente pelo fato das dívidas poderem ficar inadimplentes, isto é, as empresas não pagarem as dívidas.

Mas temos alguns detalhes que podemos olhar para diminuir o risco que podemos ter.

1. Diversidade de Empresas: O primeiro fator é a quantidade de empresas que o fundo possui devendo elas. É importante, ao analisar isso, perceber se as empresas representam uma pequena parcela dos contratos da empresa.

2. Indexação das taxas: O segundo fator é a indexação da taxa, ou seja, qual tipo de taxa o fundo segue. Em sua maior parte os fundos desse segmento seguem a Selic ou o CDI. A diferença entre os dois é nos rendimentos que você vai ter, a Selic é mais volátil e o CDI menos volátil.

Fundo de Fundos

Como o nome sugere, os fundo de fundos trabalham comprando e vendendo suas participações nos fundos.

Esses fundos são muito bons para quem não quer ficar acompanhando so dados dos fundos de forma tão profunda e também é bom para quem quer diversificar os investimentos.

Mas mesmo não precisando ver tão afundo os fundos tem alguns pontos que se precisa verificar, como:

1. Diversidade de fundos: É importante verificar quais os tipos de FIIs ela tem em seus investimentos, pois é importante que ao investir nesse tipo de fundo que ela tenha uma diversidade bem grande e não tenha uma parcela muito grande de um mesmo segmento.

Onde Verifico Essas Informações?

Depois de vermos todas essas informações sobre o que olhar nos fundos, gera a seguinte pergunta, onde posso achar essas informações para analisar?

Existem vários sites que podem te passar essas informações, mas te recomendo o FundsExplorer, que além de mostrar essas informações ele também disponibiliza o relatório gerencial dos fundos. O relatório gerencial é um documento que os fundos são obrigados a publicar todo mês, e nele mostra todas as mudanças que eles tiveram, as informações dos ativos e o resultado financeiro da empresa (não estou sendo patrocinado por eles).

Conclusão

Investir em Fundos Imobiliários pode ser uma excelente estratégia para diversificar seus investimentos e obter rendimentos. Ao compreender os principais indicadores e características dos diferentes tipos de fundos, você estará mais preparado para tomar decisões informadas e maximizar seu retorno.